Поиск

  Главная страница Анализ рынка недвижимости Обзор рынка недвижимости по итогам июня 2012 года
Обзор рынка недвижимости по итогам июня 2012 года Печать
13.07.2012 00:00

Первое полугодие 2012 года в полной мере отразило суть прогноза аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»: 

1. В ближайшие годы средний уровень цен на жилье будет оставаться примерно таким же, как сейчас, но это не означает, что цены будут все время стоять на месте.

2. В отдельные периоды возможен как некоторый прирост цен, так и их «просадка», но такие периоды не будут продолжительными.

3. На рынке будет повышенная волатильность – частая смена трендов, поэтому некоторый прирост цен или их снижение, скорее всего, будет сменяться обратным движением с той же амплитудой.

Примечательно, что потребовалось всего полгода, чтобы наглядно увидеть реализацию этих тезисов, хотя, судя по всему, они будут актуальны еще несколько лет. Так, первые 4 месяца текущего года были достаточно благополучными для рынка недвижимости. По данным www.irn.ru, с января по апрель на ослаблении доллара и укреплении рубля индекс стоимости жилья прибавил примерно 6,5%, поднявшись с 5.000$ за метр до отметки 5.333$ (максимальное значение в начале майских праздников).

Зато за май и июнь в силу заметного ухудшения макроэкономического фона индекс растерял почти все свои достижения. Среднее значение за июнь составило 5.168$, а более динамичный еженедельный индекс к началу июля почти вернулся на отметку в 5.000$ за метр. Таким образом, рынок недвижимости Москвы закончил первое полугодие примерно с нулевым результатом: четыре месяца умеренного движения в одну сторону и два месяца более интенсивного движения в другую.

Примечательно, что примерно такой же результат получается не только в долларах, но и в рублях. Курс доллара на начало 2012 года составлял примерно 32 рубля, на конец первого полугодия – примерно 33 рубля. Это и дает те самые 3% разницы между средним уровнем цен на квартиры в Москве сейчас – около 165 тысяч рублей за метр и в начале года, когда аналогичный показатель был около 160 тысяч. Эти цифры можно посмотреть на журнале www.metrinfo.ru, в разделе «Курс квадратного метра» и «Цены на квартиры в Москве на графике».

В этом свете примечательны еще 2 аспекта. Во-первых, поучительной оказывается статья, написанная руководителем аналитического центраwww.irn.ru Олегом Репченко еще в марте 2008 года, когда средний уровень цен на квартиры в Москве впервые достиг планки в 5.000$ за метр и проскочил ее по инерции, порождая прогнозы про 9.000-10.000$ за метр. Разумеется, о грядущем кризисе, стагнации на рынке недвижимости и коррекции цен вниз тогда никто даже не задумывался и не допускал такой возможности. Но, как отмечает упомянутая выше статья под названием «Круглые числа стабилизируют цены на недвижимость», на отметке в 5.000$ за метр стоимость столичного жилья задержится надолго.

Разумеется, жизнь внесла свои корректировки к обозначенному в статье сценарию, но его суть осталась верной спустя более чем 4 года. Проскочив в начале 2008 года уровень в 5.000$ за метр, индекс стоимости жилья в максимуме перед кризисом достиг аж 6.000$, но потом скорректировался вниз до 4.000$, потом вновь начал расти, превысил 5.000$, но теперь снова корректируется назад к этой отметке. Здесь можно посмотреть график цен на недвижимость в Москве за этот период (выбрать диапазон за 5 лет или за все время). Но суть остается неизменной – уже почти 5 лет цены на квартиры в Москве «пляшут» вокруг круглой долларовой цифры в 5.000$ за метр, на которую IRN.RU указал еще в начале 2008 года!

Второй аспект состоит в следующем. Несмотря на то что российский рынок недвижимости уже довольно давно в основной своей массе перешел на рубли, в плане аналитики и тенденций именно круглые долларовые уровни имеют логический смысл. Цены на квартиры в Москве последние годы колеблются вокруг круглой долларовой цифры в 5.000$ за метр в диапазоне между другими круглыми долларовыми отметками: 4.000$ и 6.000$. Это означает, что, хотя ценники указываются в рублях и даже расчеты могут производиться тоже в рублях, но в головах у большинства людей, выходящих на рынок, чтобы продать или купить квартиру, имеет место привязка к доллару. Это хорошо показали последние 2 месяца: стоило только доллару заметно подрасти, как большинство продавцов даже с рублевыми ценами посчитали нужным начать индексировать их по доллару.

Это обстоятельство является одной из причин, почему индекс стоимости жилья пока все еще целесообразнее рассчитывать в долларах, а не в рублях. Когда речь идет о цене отдельной квартиры для ее продажи, такая цена в Российской Федерации, разумеется, должна быть в рублях. Но когда речь идет об анализе тенденций, понимании трендов, поиске связей с другими макроэкономическими показателями (такими как цены на нефть, которые тоже в мировой экономике исчисляются в долларах), то и средний уровень стоимости квадратного метра целесообразнее использовать в долларах. И то обстоятельство, что именно долларовые круглые отметки, а не рублевые, имеют интересный логический смысл, только подтверждает этот подход.

Недвижимость в Москве Июн12Май12
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 556 -3.0%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 4 770 -2.6%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 5 109 -2.2%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4 920 -2.7%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 5 863 -2.2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 5 768 -3.0%
     
Все панельные и блочные дома 4 812 -2.6%
Все монолитные и кирпичные дома 5 517 -2.6%
Квартиры в Москве Июн12Май12
Однокомнатные квартиры 5 184 -2.4%
Двухкомнатные квартиры 5 128 -3.0%
Трехкомнатные квартиры 5 036 -2.4%
Многокомнатные квартиры 5 369 -2.2%
Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве Июн12Май12
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир) 7 677 -1.0%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир) 3 920 -3.3%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому") 1.96 +2.4%


Читать полностью:http://www.irn.ru/news/62805.html

 

Календарь

<Июль 2012>
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
91011121415
16171819202122
23242526272829
3031     
Copyright © 2010 - 2011 ИП «Кадай С.А.»
Обращайтесь в офис компании по телефону (495) 585-32-26, факс: (495) 964-26-78
или электронной почте info@kaday.ru
Сделано в «AVE Design Studio»