Поиск

  Главная страница Анализ рынка недвижимости Подходы к прогнозированию рынка недвижимости
Подходы к прогнозированию рынка недвижимости Печать
03.04.2013 13:11

Сегодня, как и прежде, долгосрочные и среднесрочные прогнозы и перспективные планы в России и за рубежом разрабатываются преимущественно на основе линейной экстраполяции – продления в будущее сложившихся в прошлом тенденций, без учета социально-экономических циклов и кризисов. «Линейность», отражающая логику экономической статики, вне всякого сомнения, отрицательно сказывается на достоверности и надежности предлагаемых прогнозов. Любой перелом тенденций, смена фаз циклов и самих циклов опрокидывают заложенные в такие прогнозы «линейные» тенденции и показатели. К сожалению, этот недостаток присущ всем прогнозам и программам на долгосрочную перспективу, предложенным в последние годы Минэкономразвития России, Институтом экономики РАН и прочими профильными институтами, что подтвердила и практика.

Отличительным подходом в данном вопросе можно считать труд выдающегося экономиста ХХ века Н.Д. Кондратьева – теорию больших циклов конъюнктуры или длинных волн социально-экономической динамики. Он также создал теорию предвидения и методологию прогнозирования и перспективного планирования, основанные на познании и использовании закономерностей статики, цикличной динамики и социально-экономической генетики.
Его труды – тренд как теория экономической динамики, большие колебания, малые циклы, кризисы, синтетическая теория социально-экономической генетики или развития – отличаются новизной и уникальностью взгляда, и в то же время системностью и целостностью подхода.
Особое место в своих трудах он отвел социально-экономической генетике, которую, по его мнению, игнорирует современная методология экономической науки, базирующаяся в основном на статике и динамике. Именно социально-экономическая генетика в его теории является высшей ступенью познания, которая раскрывает закономерности наследственности, изменчивости и отбора в развитии общества, помогает понять их механизмы и пределы трансформации при смене социально экономических циклов.
Ядро научного наследия Кондратьева составляет учение о цикличной динамике, которая служит научной основой долгосрочного и стратегического прогнозирования. По его теории все время экономического развития представляет собой циклы (волны) большого цикла (по 50-60 лет), которые включают в себя циклы (волны) малых циклов и кризисы. По существенным признакам им были выделены большие циклы конъюнктуры и даны их характеристики, начиная с XVII века.
В конце XX века «Циклы Кондратьева» получили широкое признание за рубежом, в т.ч. были подтверждены на практике. Мировой экономический кризис 70-х годов ознаменовал переход от четвертого к пятому циклу, в котором мы, согласно данной теории, пребываем сегодня.
В 2000 г. на XI Междисциплинарной дискуссии «Прогнозирование циклов и кризисов» было определено время, место и ядро экономического кризиса и перехода к спадающей волне пятого Кондратьевского цикла. Была обозначена дата 2001-2002 гг., хотя реально перелом наступил лишь в 2008 году. Можно считать, что этот прогноз и положения теории находят реальное подтверждение.

Согласно теории больших циклов в ближайшие десятилетия нас ждет в целом ниспадающая волна (снижение темпов роста экономики), в рамках которой ожидаются подъемы и кризисы малых циклов, которые будут более резкими, а периоды депрессии более длительными.

Подтвердится ли данная гипотеза – покажет время.

Текущая ситуация на рынке недвижимости

Текущая кризисная ситуация в целом характеризуется разрывом цепочек, переходом на предоплату, уменьшение ликвидности и панической реакцией большинства игроков. В базовой для экономики отрасли – строительство – кризис неплатежей. Началась торговля долгами, как было в 90-ые годы в России.
Пик кризиса на рынке девелопмента в России может прийтись на конец первого полугодия 2009 года, когда у большинства строительных компаний наступит кассовый разрыв между поступлениями от продаж уже построенной недвижимости, платежами поставщикам и подрядчикам и окончанием резерва. Это объясняется тем, что продажи практически прекратились, а ипотека как фактор, поддерживающий спрос на жилье, практически умерла. Это уже привело к обвалу стоимости акций ряда девелоперов (например, акций «ПИК», Evraz Group до 95% от максимума, на май 2008 г.).
Утвердилось мнение, что в конечном итоге большинство выживших строительных компаний в течение ближайших 5-ти лет выстроятся в цепочку: Государство – Госбанки – Строители (как подчиненный элемент). Заказывать и покупать будет, как правило, государство.
Что касается стоимости аренды, то ожидается, что аренда офисов в 2009 подешевеет в среднем на 45-50%. Такие же тенденции можно ожидать и прочих сегментах. Так за три-четыре месяца волна финансового кризиса уже обесценила офисные помещения класса А и В как минимум на 30-35%.
Прогнозируется, что стоимость коммерческой недвижимости может понизиться также до 50%, а жилой еще больше, до 65%, особенно в классе премиум. К примеру, элитные загородные дома уже выставляются на продажу с дисконтом в 50-60% к докризисным значениям, а спрос на них этими показателями, тем не менее, не провоцируется.

Прогноз величины падения цены на недвижимость (к докризисной) – коммерческой до 50%, жилой до 65%.

Рынок в целом по России весьма разнороден, поэтому сложно говорить о едином для всей страны тренде, но явное падение доходности недвижимости, как и ее будущее восстановление, будет наблюдаться, в первую очередь, в городах-миллионниках. Считается, что изменение роста доходов торгово-развлекательных комплексов может стать одним из индикаторов начала выхода из кризиса и роста доходов населения.
Выход на траекторию роста для России зависит (помимо цен на углеводороды) от многих факторов, в том числе от решений и действий правительства, однако у него (и не только) отсутствует как таковая модель оздоровления экономики. Первоначально правительством был выбран метод поддержки экономики государством не прямо, а через консервативную банковскую систему, которая, по мнению большинства аналитиков, в большей степени тормозит решение проблем кредитования и поддержки реального сектора экономики, в том числе и строительной отрасли.

 

Календарь

<Апрель 2013>
ПнВтСрЧтПтСбВс
124567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930     
Copyright © 2010 - 2011 ИП «Кадай С.А.»
Обращайтесь в офис компании по телефону (495) 585-32-26, факс: (495) 964-26-78
или электронной почте info@kaday.ru
Сделано в «AVE Design Studio»